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近日，海南省人民政府辦公廳印發(fā)《海南省農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)，進(jìn)一步將農(nóng)村土地入市改革試點(diǎn)拓展到農(nóng)墾。據(jù)了解，《辦法》自2022年1月1日起施行。

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可入市交易

《辦法》所稱農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指土地使用權(quán)登記在省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司或其下屬二級(jí)企業(yè)名下，依據(jù)市縣國(guó)土空間規(guī)劃(含控制性詳細(xì)規(guī)劃及村莊規(guī)劃)中確定為工礦、倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)服務(wù)業(yè)以及租賃性住房等經(jīng)營(yíng)性用途的土地。

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)可以經(jīng)依法辦理手續(xù)后自主開(kāi)發(fā)，也可以轉(zhuǎn)讓、租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè)等方式進(jìn)入土地市場(chǎng)公開(kāi)交易用于第二條規(guī)定的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，自主開(kāi)發(fā)和入市開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目必須符合國(guó)家和我省產(chǎn)業(yè)政策以及生態(tài)環(huán)保要求，不得用于商品住宅建設(shè)。

使用權(quán)租賃年限最長(zhǎng)不得超20年

《辦法》指出，農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃和與他人聯(lián)合辦企業(yè)，應(yīng)采取招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式公開(kāi)交易。農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、與他人聯(lián)合辦企業(yè)的最高年限，不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定國(guó)有建設(shè)用地同類土地用途的最高年限。農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的租賃年限可根據(jù)具體項(xiàng)目需要確定，但最長(zhǎng)不得超過(guò)20年。

未按約定開(kāi)發(fā)致土地閑置將被處置

依法取得農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的受讓人，未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件，不得擅自轉(zhuǎn)讓(轉(zhuǎn)租)或者分割轉(zhuǎn)讓。

取得農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)人，未按照轉(zhuǎn)讓、租賃合同或聯(lián)合辦企業(yè)有關(guān)協(xié)議約定的開(kāi)發(fā)期限開(kāi)發(fā)土地、造成土地閑置的，由市縣自然資源和規(guī)劃主管部門依據(jù)閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處置。

任何單位和個(gè)人不得違反本辦法，擅自擴(kuò)大試點(diǎn)范圍或在試點(diǎn)范圍以外項(xiàng)目用地實(shí)施入市，違反本辦法規(guī)定，以買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓(租賃、與他人聯(lián)合辦企業(yè))農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》非法買賣轉(zhuǎn)讓土地等有關(guān)規(guī)定處理。未經(jīng)依法批準(zhǔn)擅自將農(nóng)墾農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》非法占地等有關(guān)規(guī)定處理。

入市途徑

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可采取存量入市、整治入市、新增入市3種路徑：

一是存量入市，即依法取得、符合規(guī)劃的農(nóng)墾存量經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，具備開(kāi)發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件的，可以直接就地入市。

二是整治入市，即農(nóng)墾零星、分散的生產(chǎn)隊(duì)居民點(diǎn)建設(shè)用地，可在確保建設(shè)用地總量不增加、耕地和林地?cái)?shù)量不減少、質(zhì)量有提高的前提下，由省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司或其下屬二級(jí)企業(yè)先行組織復(fù)墾為農(nóng)用地后，將騰挪出的建設(shè)用地指標(biāo)調(diào)整到同一試點(diǎn)項(xiàng)目范圍內(nèi)入市。

三是新增入市，即試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域生活和生產(chǎn)及其配套功能需要，確需少量新增建設(shè)用地，可由土地使用權(quán)人(省農(nóng)墾投資控股集團(tuán)有限公司或其下屬二級(jí)企業(yè))報(bào)所在地市縣人民政府同意后，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)(不收回國(guó)有劃撥土地使用權(quán))，按農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市。

以盤活存量建設(shè)用地為主：農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市以盤活存量建設(shè)用地為主，新增入市建設(shè)用地面積原則上不超過(guò)該試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)符合規(guī)劃的農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地面積的10%。

入市條件

《辦法》提出，農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市應(yīng)當(dāng)符合以下6個(gè)條件：

一是符合所在地詳細(xì)規(guī)劃(含控制性詳細(xì)規(guī)劃及村莊規(guī)劃)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策以及環(huán)保要求;二是土地及地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物權(quán)屬清晰，不存在權(quán)屬爭(zhēng)議;

三是土地利用現(xiàn)狀為建設(shè)用地或已依法辦理增減掛鉤、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù);

四是地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物已補(bǔ)償完畢并簽訂補(bǔ)償協(xié)議;

五是未被司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)限制土地權(quán)利;

六是法律法規(guī)規(guī)定的其他條件。

入市程序

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)存量入市按以下程序進(jìn)行辦理：申請(qǐng)及審查;地價(jià)評(píng)估;入市方案擬定;入市方案審批;公告及交易;簽訂成交確認(rèn)書及公示;簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議。

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)整治入市按以下程序進(jìn)行辦理：前期工作;復(fù)墾驗(yàn)收;增減掛鉤;地塊入市;地類變更。

農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)新增入市按以下程序進(jìn)行辦理：申請(qǐng)及審查;辦理農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù);地價(jià)評(píng)估和補(bǔ)繳地價(jià)款;地塊入市。

出讓手續(xù)

交易雙方簽訂土地入市協(xié)議并完成土地入市價(jià)款支付后，應(yīng)當(dāng)依法辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓(租賃)手續(xù)。

按存量入市、整治入市方式轉(zhuǎn)讓的，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)辦劃撥土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并由土地使用權(quán)人將該宗地經(jīng)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格40%作為補(bǔ)繳的土地出讓金繳納給所在市縣人民政府。

按新增入市方式轉(zhuǎn)讓的，由土地使用權(quán)人補(bǔ)繳地價(jià)款后，由受讓方與所在市縣自然資源和規(guī)劃部門補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

按租賃方式入市的，由土地使用權(quán)人按照經(jīng)確認(rèn)租金的40%交納土地收益。

按與他人聯(lián)合辦企業(yè)方式入市的，以經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的土地入股額的40%補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

以轉(zhuǎn)讓方式取得農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，受讓人按照合同約定向土地使用權(quán)人付清土地入市價(jià)款，完成補(bǔ)繳地價(jià)款、土地收益或出讓金等劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅后，方可申請(qǐng)辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。其中，按存量入市方式進(jìn)行交易的，辦理國(guó)有劃撥建設(shè)用地轉(zhuǎn)出讓不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記;按整治入市、新增入市方式進(jìn)行交易的，辦理國(guó)有出讓建設(shè)用地不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記。

與他人聯(lián)合辦企業(yè)涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，轉(zhuǎn)讓人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納土地增值稅、受讓人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納契稅后，可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

以租賃方式取得農(nóng)墾經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)的，不辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。(記者林道亨)